[세무 로그인] 더 깐깐해지는 1주택 비과세 혜택, 핵심은 '거주 2년'
[세무 로그인] 더 깐깐해지는 1주택 비과세 혜택, 핵심은 '거주 2년'
  • 강민지
  • 승인 2019.07.22 14:49
  • 댓글 0
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ⓒ컨슈머데이터뉴스DB
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1주택을 보유한 사람은 그간 특별하게 신경을 쓰지 않아도 양도소득세 비과세를 인정받는 것이 어렵지 않았다. 그런데 내년부터 1세대1주택 양도소득세 비과세 요건이 까다로워져 1주택을 보유한 사람도 양도소득세가 많이 나올 수 있다. 

5년 전 4억 원에 구입한 아파트를 7억 원에 매각한다고 가정해 보자. 만약 비과세가 인정된다면 양도소득세는 없을 것이다. 그런데 비과세를 인정받지 못하면 양도소득세는 9000만원 넘게 계산된다. 1주택 보유자 대부분이 직장인인 것을 고려하면 감당하기 어려운 세금이다. 1세대1주택으로 양도소득세 비과세를 받는 요건은 다음과 같다. 


요건1. 거주자

요건2. 세법에서 인정하는 독립세대

요건3. 독립세대를 기준으로 매각 당시 1채의 주택을 보유

요건4. 2년이상 보유

요건5. 2년이상 거주(2017년 8.2대책 이후 조정대상지역에서 구입한 주택)

요건6. 고가주택X


2021년 1월 1일 이후 주택을 매각한다면 1세대1주택 양도소득세 비과세 판단을 위한 '보유'의 개념이 달라진다. 보유기간은 원칙적으로 취득할 때부터 매각할 때까지의 기간이다. 다주택자가 주택을 순차적으로 매각하고 마지막으로 남겨진 1채의 주택을 매각할 때 비과세 판단을 위한 2년 보유기간은 직전 주택을 매각한 날 이후부터 2년을 계산한다.

즉 다주택자가 주택을 매각하는 경우 마지막 1채의 주택만 남겨진 상태에서 2년 이상 보유해야 한다는 것이다. 물론 1주택을 보유한 사람이 주택을 추가적으로 구입해 일시적으로 2주택이 된 경우는 이 규정을 적용하지 않는다.

'2년 이상의 보유기간'을 판단할 때 2021년 이후부턴 취득한 주택부터 적용하는 것이 아니라 매각하는 주택부터 적용한다. 매각 당시 1주택이라 하더라도 다주택자가 직전에 매각한 주택이 매각한 날부터 2년이 경과되지 않았다면 매각하는 마지막 주택도 양도소득세는 과세될 수 있다.

3채(A, B, C)의 주택을 보유한 김대한씨가 A주택은 2019년 8월에 매각하고, B주택은 2020년 1월 매각했다고 가정해보자. 김씨가 마지막으로 남겨진 C주택을 매각하면서 1세대1주택으로 양도소득세 비과세를 인정받으려면 두 가지 방법이 있는데 정책이 바뀌는 2021년 1월 직전인 2020년 12월 31일까지 매각하거나, 아예 2년 뒤인 2022년 1월 이후 매각해야 비과세가 인정될 것이다(파란색 화살표). 

2년 이상의 보유 기간을 판단할 때 주의해야 할 요소가 하나 더 있다. '2년 이상 거주 요건'이다. 2017년 8·2대책 이후 조정대상지역에서 구입한 주택은 2년 이상 거주해야 1세대1주택으로 양도소득세 비과세가 가능하다. 현재 비과세가 인정되는 '보유'의 조건은 다음과 같다.

"취득할 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우 해당 주택의 보유 기간이 2년 이상이고, 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다."

그러나 비과세 판단을 위한 '2년 이상 보유' 개념이 2021년부터 달라지는 만큼 '2년 이상 거주'의 개념도 달라질 가능성이 크다.  2년 이상 거주해야 하는 요건은 2년 이상 보유기간 중 거주해야 한다고 설명하고 있다. 이로 인해 다주택자가 주택을 순차적으로 매각하고 마지막 남아 있는 주택을 매각할 때 과거에 2년 이상 거주한 실적으로는 비과세가 불가능할 수 있다. 결국 안정적으로 1세대1주택 양도소득세 비과세를 인정받고자 한다면 마지막 1채로 남겨진 상황에서 2년 이상의 보유와 거주 실적을 같이 만들어야 할 것이다.

예를들어 2채(A, B)의 주택을 보유한 이민국씨가 2017년 8월31일 조정대상지역에 위치한 C주택을 구입하여 A,B,C주택을 보유한 다주택자가 됐다고 가정해보자. 이씨는 C주택을 취득하여 2021년 12월까지 거주했다. 그 사이 2020년1월 A주택을 매각, 2020년 12월 B주택을 매각하여 1세대 1주택자가 됐다. 2023년 12월 C주택을 매각할 시 2년이상 보유 2년이상 거주를 인정받을 수 있을것인가?

B주택을 매각한지 2년이 지났기 때문에 보유요건은 충족하고 있으나, 보유기간중 거주요건을 충족하지 못하여 1세대 1주택 비과세를 적용받기 어려울 수 있다. 다만, 이씨가 2023년 6월까지 C주택에 거주하여 보유기간중 거주기간 요건을 충족하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있다.

[강민지 성도이현회계법인 회계사 / cpa.minjikang@consumerdata.co.kr]

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